7月房地产基本面继续承压：开发投资同比降幅再次扩大，销售量价延续调整，部分头部房企遭遇阶段性流动性压力，导致房企融资环境进一步承压。但政策定调、地方执行、货币政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

核心观点

开发投资降幅扩大，竣工面积保持强势

(资料图片)

7月全国房地产开发投资同比下滑12.2%，降幅较6月扩大1.9pct。土地市场延续供求双向压力，开工端依然低迷，竣工端在保交付推动下保持强势：1、7月300城住宅类土地供求规模仍然同比收缩，销售和融资走弱后房企拿地更加克制；2、市场走弱+拿地克制导致7月新开工同比下滑25.9%，施工面积同比降幅继续扩大至6.8%；3、保交付推动竣工面积同比增速保持强势（7月同比增长33.1%），随着地产销售弱化和部分头部房企出现阶段性流动性压力，后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力。

销售量价延续调整，积极信号持续增加

7月以来房地产销售量价延续调整。7月全国商品房销售面积同比下滑15.5%，较6月收窄2.7pct；销售金额同比下滑19.3%，较6月基本持平，但1-7月累计同比由升转降。同时，房价继续调整，根据贝壳研究院的数据，7月50城二手房价格指数环比下跌2.0%，较6月扩大0.4pct。部分头部房企出现阶段性流动性压力，也使得民营房企销售可能进一步承压。但我们注意到政策定调、政策执行、货币政策、经纪人预期方面的积极信号在持续增加。我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。

部分房企遭遇阶段性流动性压力，房企融资环境进一步承压

7月全国房地产开发企业到位资金同比下滑20.2%，房企现金流仍然面临压力。具体来看：1、7月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑21.7%、23.5%，降幅较6月扩大2.3、10.7pct，主要受到销售走弱的拖累；2、国内贷款、自筹资金同比下滑14.7%、20.5%，较6月扩大0.9、收窄9.0pct。随着地产销售继续走弱，部分房企经营遇到一定困难，特别是部分龙头房企遭遇阶段性流动性压力，使得房企融资环境进一步承压。但地产融资支持已经开启，我们期待融资端政策能够与地产需求端和其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求，进而缓解房企现金流压力。

风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。

正文

开发投资降幅扩大，竣工面积保持强势

2023年7月全国房地产开发投资同比下滑12.2%，降幅较6月扩大1.9pct。土地市场延续供求双向压力，开工端依然低迷，竣工端在保交付推动下保持强势。

1）7月300城住宅类土地供求规模仍然同比收缩，销售和融资走弱后房企拿地更加克制。根据中指院的数据，2023年7月300城住宅类土地供应建面同比下滑30%（其中一线、二线、三四线分别同比-70%、-43%、-11%），1-7月累计同比下滑33%；住宅类土地成交建面同比下滑38%（其中一线、二线、三四线分别同比-21%、-50%、-29%），累计同比下滑32%；住宅类土地成交金额同比下滑48%（其中一线、二线、三四线分别同比-38%、-61%、-28%），累计同比下滑26%；住宅类土地成交溢价率为5%，流拍率为14%。

2）市场走弱+拿地克制导致新开工同比继续下滑，施工面积同比降幅继续扩大。2023年7月新开工面积同比下滑25.9%，较6月收窄4.4pct，低基数下同比降幅仍然较大，主要因为：1、地产销售再次走弱，房企开工意愿依然谨慎；2、拿地数量不足客观上制约了新开工规模，22年以及23年1-7月300城住宅类土地成交建面分别同比-30%/-32%。受新开工不足的拖累，施工面积同比下滑6.8%，降幅较6月扩大0.2pct。

3）保交付推动竣工面积同比增速保持强势。2023年7月竣工面积同比上升33.1%，升幅较6月扩大16.8pct。随着地产销售弱化和部分头部房企出现阶段性流动性压力，后续竣工韧性或将更有赖于保交付政策的进一步发力。

开发投资同比降幅扩大

2023年1-7月全国房地产开发投资累计完成额为6.8万亿元，累计同比下降8.5%。其中住宅开发投资累计完成额为5.1万亿元，累计同比下降7.6%。

2023年7月全国房地产开发投资当月完成额为0.9万亿元，同比下降12.2%，环比下降28.7%。其中住宅开发投资完成额为0.7万亿元，同比下降9.4%，环比下降26.8%。

新开工同比降幅收窄，竣工同比升幅扩大

2023年1-7月全国房屋新开工面积为5.7亿平，累计同比下降24.5%。其中住宅新开工面积为4.2亿平，累计同比下降25.0%。

2023年7月全国房屋新开工面积为0.7亿平，同比下降25.9%，环比下降30.2%。其中住宅新开工面积为0.5亿平，同比下降25.7%，环比下降29.0%。

2023年1-7月，全国房屋施工面积为80.0亿平，累计同比下降6.8%。2023年1-7月全国房屋竣工面积为3.8亿平，累计同比上升20.5%。

销售量价延续调整，积极信号持续增加

7月以来房地产销售量价延续调整。2023年7月全国商品房销售面积同比下滑15.5%，较6月收窄2.7pct；销售金额同比下滑19.3%，较6月基本持平，但1-7月累计同比由升转降。同时，房价继续调整，根据贝壳研究院的数据，7月50城二手房价格指数环比下跌2.0%，较6月扩大0.4pct，其中一线、二线、三四线城市分别环比-2.3%、-1.7%、-2.6%。根据我们跟踪的高频数据，8月1日-8月11日60城新房销售面积同比-41%（7月-37%），其中一线-34%，二线-35%，三线-52%，市场表现仍然疲弱，部分头部房企出现阶段性流动性压力，也使得民营房企销售可能进一步承压。

但我们注意到积极信号在持续增加：政策定调方面，7月政治局会议、住建部均已传递出优化房地产政策的积极表态，北上广深一线城市密集发声支持刚需、改善性住房需求，城中村改造被中央部委多次提及；地方执行方面，合肥、郑州、南京等二线城市已陆续优化一揽子房地产政策；货币政策方面，8月15日央行调降1年期MLF中标利率15bp，有望推动房贷利率继续下行；领先指标方面，贝壳经纪人预期指数（KMI）已连续反弹五周，其中8月13日一线城市KMI回升至47.3，已接近荣枯平衡线，且一线城市7月二手房带看指数环比已经止跌。我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。

2023年1-7月全国商品房销售面积为6.7亿平，累计同比下降6.5%。其中，商品住宅销售面积为5.8亿平，累计同比下降4.3%。

2023年7月全国商品房销售面积为0.7亿平，同比下降15.5%，环比下降46.1%。商品住宅销售面积为0.6亿平，同比下降15.5%，环比下降44.8%。

2023年1-7月全国商品房销售金额为7.0万亿元，累计同比下降1.5%。其中，商品住宅销售金额为6.3万亿元，累计同比上升0.7%。

2023年7月全国商品房销售金额为0.7万亿元，同比下降19.3%，环比下降44.7%。商品住宅销售金额为0.7万亿元，同比下降19.5%，环比下降43.1%。

部分房企遭遇阶段性流动性压力，房企融资环境进一步承压

2023年7月全国房地产开发企业到位资金同比下滑20.2%，较6月收窄1.3pct，房企现金流仍然面临压力。具体来看：1、7月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑21.7%、23.5%，降幅较6月扩大2.3、10.7pct，主要受到销售走弱的拖累；2、国内贷款、自筹资金同比下滑14.7%、20.5%，较6月扩大0.9、收窄9.0pct。

随着地产销售继续走弱，部分房企经营遇到一定困难，特别是部分龙头房企遭遇阶段性流动性压力，使得房企融资环境进一步承压。根据Wind的数据，8月14日Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券到期收益率为27.53%，较7月初的22.84%上升4.69pct。7月以来地产融资支持已经开启，包括“金融十六条”信贷展期和保交楼相关政策有效期延长、交易商协会召开民企融资座谈会等。我们期待融资端支持政策能够与地产需求端和其他一揽子经济政策形成合力，共同稳定居民的房价预期和购房需求，进而缓解房企现金流压力。

2023年1-7月房地产开发企业到位资金为7.8万亿元，累计同比下降11.2%。7月房地产开发企业到位资金为0.9万亿元，同比下降20.2%，环比下降26.6%。

拆分到位资金的主要构成：

2023年1-7月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为1.0万亿元，累计同比下降11.5%。

2023年1-7月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为2.4万亿元，累计同比下降23.0%。

2023年1-7月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为2.7万亿元，累计同比下降3.8%。

2023年1-7月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为1.4万亿元，累计同比下降1.0%。

投资建议

7月房地产基本面继续承压：开发投资同比降幅再次扩大，销售量价延续调整，部分头部房企遭遇阶段性流动性压力，导致房企融资环境进一步承压。但政策定调、地方执行、货币政策和经纪人预期已经出现积极信号，我们期待更多一二线城市落实优化地产政策，并与其他一揽子经济政策形成合力，共同推动经济恢复向好，稳定居民的房价预期和购房需求。我们看好具备充裕供应弹性的城市以及在主流城市有充裕货值和较强补货能力的优质房企。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

相关研报

研报：《投资仍待改善，期待政策加力》2023年8月15日

本文源自：券商研报精选